1. Giới thiệu: Sự Cần thiết của Nhà ở Xã hội tại Việt Nam
Nhà ở đóng vai trò là một nhu cầu cơ bản của con người, có ý nghĩa to lớn đối với sự ổn định xã hội và phát triển kinh tế . Tại Việt Nam, quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng đã làm gia tăng nhu cầu về nhà ở giá cả phải chăng, đặc biệt tại các trung tâm đô thị lớn và khu công nghiệp . Chính phủ Việt Nam đã xác định phát triển nhà ở xã hội là một nhiệm vụ trọng tâm nhằm đảm bảo an sinh xã hội và tăng trưởng kinh tế công bằng . Báo cáo này nhằm mục đích phân tích thực trạng phát triển nhà ở xã hội ở Việt Nam, đánh giá các chính sách hiện hành và các đề xuất cải cách, xác định những thách thức và đưa ra các khuyến nghị phù hợp.
Giá trị văn hóa truyền thống của người Việt Nam coi trọng việc “an cư lạc nghiệp” , cho thấy tầm quan trọng sâu sắc của nhà ở ổn định không chỉ về mặt kinh tế mà còn về mặt văn hóa và xã hội. Do đó, những nỗ lực trong việc cung cấp nhà ở xã hội không chỉ đơn thuần là các chính sách kinh tế mà còn mang ý nghĩa văn hóa, góp phần vào sự ổn định và phát triển toàn diện của xã hội. Mặt khác, quá trình đô thị hóa nhanh chóng, mặc dù thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, nhưng đồng thời làm trầm trọng thêm vấn đề khả năng chi trả nhà ở, tạo ra nhu cầu cấp thiết đối với các chính sách nhà ở xã hội hiệu quả để giảm thiểu bất bình đẳng xã hội và duy trì sự ổn định đô thị .
2. Bối cảnh Chính sách Hiện tại và Các Đề xuất Cải cách: Nỗ lực Quốc gia vì Nhà ở Giá cả Phải chăng
Việt Nam đã ban hành một khung pháp lý và chính sách nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, bao gồm Luật Nhà ở năm 2023 và Quyết định 388/2023 . Các cơ chế hiện hành bao gồm các ưu đãi cho chủ đầu tư như miễn giảm tiền sử dụng đất, ưu đãi thuế, giới hạn lợi nhuận và hỗ trợ cho người mua nhà thông qua các khoản vay ưu đãi . Mục tiêu quốc gia là xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội vào năm 2030 .
Để đạt được mục tiêu này, Bộ Xây dựng đã đề xuất một số cơ chế và chính sách đặc thù. Một trong những đề xuất quan trọng là tăng mức lợi nhuận tối đa cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội từ 10% lên 13% nhằm tạo sức hấp dẫn hơn cho các doanh nghiệp tham gia đầu tư . Mức lợi nhuận 10% hiện tại được nhiều doanh nghiệp và chuyên gia đánh giá là chưa đủ hấp dẫn để bù đắp cho sự phức tạp và thời gian kéo dài của các thủ tục triển khai dự án nhà ở xã hội . Việc tăng lợi nhuận được kỳ vọng sẽ khuyến khích đầu tư và tăng nguồn cung nhà ở xã hội.
Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng cũng đề xuất thành lập Quỹ phát triển nhà ở xã hội quốc gia để hỗ trợ tài chính cho cả chủ đầu tư và người mua nhà, bao gồm hỗ trợ lãi suất cho vay không yêu cầu thế chấp . Việc thành lập quỹ chuyên biệt này cho thấy sự cam kết mạnh mẽ hơn của chính phủ trong việc tài trợ cho nhà ở xã hội và có thể giải quyết những hạn chế hiện tại trong việc tiếp cận các khoản vay ưu đãi .
Một đề xuất đáng chú ý khác là giao chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội không thông qua đấu thầu. Theo đó, UBND cấp tỉnh, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an và Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam sẽ được quyền chỉ định chủ đầu tư cho các dự án nhà ở xã hội thuộc phạm vi quản lý . Lý do của đề xuất này là quy trình đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư thường mất rất nhiều thời gian, từ 6 đến 12 tháng, gây chậm trễ tiến độ dự án . Việc bỏ đấu thầu và chỉ định giao dự án được xem là giải pháp hợp lý để đẩy nhanh nguồn cung nhà ở xã hội.
Ngoài ra, dự thảo Nghị quyết cũng đề xuất đơn giản hóa các thủ tục hành chính liên quan đến quy hoạch, đầu tư và xây dựng dự án nhà ở xã hội . Tình trạng quá nhiều quy định và thủ tục phức tạp đang là một rào cản lớn đối với các chủ đầu tư . Việc đơn giản hóa thủ tục sẽ giúp giảm chi phí và thời gian triển khai dự án. Chính phủ cũng dự kiến sẽ sử dụng ngân sách nhà nước và các nguồn vốn hợp pháp khác để hỗ trợ giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội cho các dự án nhà ở xã hội . Khó khăn trong giải phóng mặt bằng và chi phí cao cho hạ tầng là những thách thức lớn đối với các dự án nhà ở xã hội . Sự hỗ trợ của chính phủ trong lĩnh vực này sẽ giảm bớt gánh nặng tài chính cho các chủ đầu tư.
Tính toàn diện của các đề xuất cải cách, từ việc tăng lợi nhuận đến đơn giản hóa thủ tục và hỗ trợ tài chính, cho thấy sự nhận thức ở cấp cao của chính phủ về những thách thức hệ thống đang cản trở sự phát triển của nhà ở xã hội . Sự nhấn mạnh vào việc thu hút đầu tư từ khu vực tư nhân thông qua tăng lợi nhuận và quy trình tinh gọn cho thấy một sự chuyển dịch hướng tới mô hình hợp tác công tư trong phát triển nhà ở xã hội .
3. Các Thách thức Chính cản trở Phát triển Nhà ở Xã hội: Vượt qua Rào cản
Mặc dù có những nỗ lực đáng kể, việc phát triển nhà ở xã hội ở Việt Nam vẫn đối mặt với nhiều thách thức. Các thủ tục hành chính rườm rà và kéo dài là một trong những trở ngại lớn nhất. Thời gian từ khi chấp thuận chủ trương đầu tư đến khi ký hợp đồng với nhà đầu tư có thể mất gần 300 ngày. Các bước tiếp theo như lập dự án, thẩm định, phê duyệt đầu tư, phê duyệt thiết kế xây dựng và khởi công dự án cũng mất ít nhất 300 ngày nữa. Ngay cả trong điều kiện thuận lợi nhất, cũng mất hơn 500 ngày để có thể khởi công một dự án nhà ở xã hội theo quy định hiện hành . Quy trình đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư phức tạp cũng góp phần làm chậm tiến độ dự án . Tình trạng quá nhiều quy định và thiếu sự phối hợp giữa các cơ quan cũng gây khó khăn cho các chủ đầu tư .
Khó khăn về tài chính và khả năng tiếp cận tín dụng cũng là một thách thức lớn. Cả chủ đầu tư và người mua nhà đều gặp khó khăn trong việc tiếp cận các khoản vay ưu đãi, và các gói tín dụng hiện có thường có hạn mức và thủ tục phức tạp . Việc giải ngân vốn từ các chương trình cho vay nhà ở xã hội hiện tại diễn ra chậm . Bên cạnh đó, yêu cầu người vay phải có một khoản trả trước đáng kể (ví dụ, 20% giá trị nhà) là một rào cản lớn đối với những người có thu nhập thấp .
Vấn đề thu hồi đất và giải phóng mặt bằng cũng gây nhiều khó khăn cho các dự án nhà ở xã hội. Việc tìm kiếm quỹ đất sạch phù hợp và chi phí đền bù giải phóng mặt bằng cao là những thách thức thường gặp . Trong các dự án khu đô thị hỗn hợp, việc bàn giao quỹ đất 20% dành cho nhà ở xã hội thường phụ thuộc vào tiến độ giải phóng mặt bằng chung của toàn dự án, dẫn đến chậm trễ .
Thực tế cho thấy, nguồn cung nhà ở xã hội hiện tại vẫn còn rất hạn chế so với nhu cầu. Mục tiêu xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội vào năm 2030 vẫn đang đối mặt với nhiều khó khăn. Báo cáo cho thấy, trong năm 2024, cả nước chỉ hoàn thành được khoảng 21.000 căn nhà ở xã hội, đạt hơn 16% kế hoạch đề ra . Sự thiếu hụt nguồn cung này cho thấy cần có những biện pháp quyết liệt hơn để thúc đẩy tiến độ các dự án .
Một vấn đề đáng quan ngại khác là khả năng chi trả của người có thu nhập thấp. Mặc dù có các chính sách hỗ trợ, giá nhà ở xã hội vẫn còn cao so với thu nhập của nhiều người lao động có thu nhập thấp . Ngoài ra, cũng có tình trạng người có điều kiện kinh tế lợi dụng các kẽ hở trong quy định để mua nhà ở xã hội, làm mất đi cơ hội của những người thực sự có nhu cầu .
Mặc dù không phải là một chủ đề lớn trong các đoạn trích, nhưng việc đảm bảo chất lượng của nhà ở xã hội song song với việc duy trì giá cả phải chăng cũng là một thách thức cần được quan tâm.
Sự liên kết giữa các thách thức này cho thấy đây là một vấn đề mang tính hệ thống chứ không chỉ là những khó khăn riêng lẻ. Ví dụ, sự chậm trễ trong thủ tục hành chính có thể làm trầm trọng thêm các vấn đề về tài chính, và những khó khăn trong việc thu hồi đất có thể làm chậm tiến độ dự án, dẫn đến việc không đạt được mục tiêu về nguồn cung . Việc không đạt được các mục tiêu về nhà ở xã hội mặc dù chính phủ đã thể hiện cam kết cho thấy cần phải đánh giá lại hiệu quả của các chiến lược thực hiện hiện tại và cần có những biện pháp quyết liệt và phối hợp hơn .
4. Tiến độ và Mục tiêu Tương lai của Nhà ở Xã hội: Cuộc đua với Nhu cầu
Tính đến đầu năm 2025, cả nước đã triển khai 644 dự án nhà ở xã hội với quy mô khoảng 580.100 căn, trong đó đã hoàn thành 96 dự án với 57.652 căn và đang triển khai 418 dự án với 432.400 căn . Cũng có khoảng 15 tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản lớn đăng ký tham gia chương trình phát triển nhà ở xã hội với hơn 1,5 triệu căn hộ .
Chính phủ đã đặt ra mục tiêu cụ thể cho những năm tới, ví dụ như hoàn thành 100.000 căn nhà ở xã hội trong năm 2025 và gần 1 triệu căn trong giai đoạn 2025-2030 . Hà Nội được giao chỉ tiêu xây dựng 56.200 căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030, và TP. Hồ Chí Minh cũng đặt mục tiêu xây dựng 69.700-93.000 căn trong cùng giai đoạn .
Tuy nhiên, tiến độ thực hiện vẫn còn chậm so với mục tiêu đề ra. Năm 2024, cả nước chỉ hoàn thành 16% kế hoạch làm nhà ở xã hội . Điều này cho thấy một sự chênh lệch đáng kể giữa mục tiêu và kết quả thực tế, đặc biệt là trong năm 2024, và nhấn mạnh sự cần thiết phải có những biện pháp quyết liệt hơn để đạt được mục tiêu 1 triệu căn vào năm 2030.
Mặc dù có sự quan tâm lớn từ các doanh nghiệp trong việc phát triển nhà ở xã hội, nhưng tỷ lệ hoàn thành thực tế cho thấy môi trường hiện tại vẫn chưa đủ thuận lợi để biến sự quan tâm này thành những kết quả hữu hình . Mục tiêu đầy tham vọng cho những năm tới, đặc biệt là mục tiêu 1 triệu căn vào năm 2030, đòi hỏi một sự tăng tốc đáng kể trong tốc độ phát triển, ngụ ý rằng việc thực hiện hiệu quả các đề xuất cải cách và giải quyết các nút thắt hiện tại là vô cùng quan trọng .
Bảng 1: Tiến độ Hướng tới Mục tiêu Nhà ở Xã hội Quốc gia (2021-2030)
Năm Mục tiêu Quốc gia (Số căn) Đạt được (Số căn) Tỷ lệ Hoàn thành (%) Nguồn tham khảo
2021-2025 428.000 57.652 ~13.5%
2024 130.000 21.000 ~16.2%
2025 100.000 Đang cập nhật Đang cập nhật
2025-2030 634.200 Đang cập nhật Đang cập nhật
2021-2030 1.000.000+ 57.652 + 432.400 (đang triển khai) ~49% (đang triển khai)
Lưu ý: Số liệu “Đạt được” cho giai đoạn 2021-2030 bao gồm cả số căn đã hoàn thành và số căn đang triển khai.
5. Vai trò của Quỹ Phát triển Nhà ở Xã hội Quốc gia: Phao cứu sinh Tài chính?
Quỹ phát triển nhà ở xã hội quốc gia được đề xuất thành lập là một quỹ tài chính ngoài ngân sách nhà nước, do Chính phủ thành lập từ nguồn ngân sách nhà nước cấp và các nguồn vốn hợp pháp khác . Quỹ này dự kiến sẽ có các chức năng chính như hỗ trợ lãi suất cho vay không yêu cầu thế chấp đối với người dân và hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội dưới hình thức tín dụng ưu đãi . Ngoài ra, quỹ còn có thể quản lý quỹ nhà ở xã hội trên cả nước . Chính phủ sẽ ban hành các quy định chi tiết về việc thành lập, quản lý và sử dụng quỹ này .
Việc thành lập Quỹ phát triển nhà ở xã hội quốc gia thể hiện một bước đi chiến lược hướng tới việc tập trung và ưu tiên hỗ trợ tài chính cho lĩnh vực này, có khả năng dẫn đến các cơ hội tài trợ nhất quán và dễ tiếp cận hơn . Một quỹ chuyên biệt có thể khắc phục sự phân mảnh và không đầy đủ của các cơ chế tài chính hiện tại, cung cấp một nguồn vốn đáng tin cậy hơn. Tuy nhiên, sự thành công của quỹ sẽ phụ thuộc lớn vào các quy định cụ thể điều chỉnh hoạt động của nó, bao gồm số vốn ban đầu được phân bổ, tiêu chí tiếp cận vốn và các cơ chế giám sát và trách nhiệm giải trình . Thiết kế và triển khai quỹ là yếu tố then chốt để đảm bảo quỹ đạt được các mục tiêu dự kiến. Quản lý kém hoặc nguồn vốn không đủ có thể hạn chế tác động của nó.
6. Cơ chế Lựa chọn Chủ đầu tư: Đánh giá Phương pháp “Không Đấu thầu”
Đề xuất giao chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội không qua đấu thầu nhằm mục đích đẩy nhanh tiến độ dự án bằng cách loại bỏ quy trình đấu thầu kéo dài . Một số ý kiến cho rằng đối với các dự án đã được phê duyệt thiết kế và giá, việc đấu thầu là không cần thiết và gây ra sự chậm trễ . Cơ chế tương tự đã được áp dụng thành công trong các lĩnh vực khác, chẳng hạn như các dự án đường sắt đô thị .
Quy trình giao chủ đầu tư không qua đấu thầu được đề xuất bao gồm việc công bố danh mục dự án, tiếp nhận hồ sơ đăng ký từ các doanh nghiệp đủ năng lực, xét duyệt và lựa chọn chủ đầu tư dựa trên các tiêu chí như năng lực tài chính và kinh nghiệm, và ban hành quyết định giao chủ đầu tư . Quyết định này sẽ thay thế văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, giúp quy trình trở nên tinh gọn hơn . Các đơn vị được ủy quyền giao chủ đầu tư bao gồm UBND cấp tỉnh, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an và Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam .
Việc chuyển sang cơ chế giao thầu trực tiếp phản ánh sự ưu tiên về tốc độ và hiệu quả trong phát triển nhà ở xã hội, thừa nhận rằng các quy trình hành chính kéo dài là một trở ngại lớn đối với tiến độ . Chính phủ dường như sẵn sàng đánh đổi quy trình đấu thầu thông thường để có một con đường tiềm năng nhanh hơn nhằm tăng nguồn cung nhà ở xã hội. Tuy nhiên, hiệu quả và tính hợp pháp của cơ chế giao thầu trực tiếp sẽ phụ thuộc rất nhiều vào việc thiết lập các tiêu chí rõ ràng, minh bạch và khách quan để lựa chọn chủ đầu tư cũng như các cơ chế giám sát mạnh mẽ để ngăn chặn các hành vi lạm dụng tiềm ẩn . Mặc dù hướng tới tốc độ, điều quan trọng là phải duy trì trách nhiệm giải trình và ngăn chặn tham nhũng để đảm bảo rằng các nguồn lực công được sử dụng hiệu quả và các dự án được trao cho các chủ đầu tư có năng lực và trách nhiệm.
7. Khuyến khích Đầu tư: Cuộc tranh luận về Tỷ suất Lợi nhuận
Mức lợi nhuận định mức tối đa hiện tại cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội là 10% trên tổng chi phí xây dựng . Bộ Xây dựng đã đề xuất tăng giới hạn này lên 13% với lý do tạo sức hấp dẫn hơn cho các doanh nghiệp .
Nhiều chủ đầu tư và chuyên gia cho rằng mức lợi nhuận 10% hiện tại là không đủ hấp dẫn, đặc biệt khi xem xét sự phức tạp và rủi ro của các dự án nhà ở xã hội . Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) và Sở Xây dựng Hà Nội thậm chí đã đề xuất mức lợi nhuận cao hơn, từ 15% đến 20% . Một tỷ suất lợi nhuận cao hơn có thể giúp bù đắp chi phí và rủi ro, tạo động lực lớn hơn cho các doanh nghiệp đầu tư vào nhà ở xã hội . Việc tăng lợi nhuận tiềm năng có thể dẫn đến nguồn cung nhà ở xã hội lớn hơn bằng cách thu hút nhiều chủ đầu tư hơn vào lĩnh vực này .
Tuy nhiên, cần phải cân bằng giữa việc khuyến khích chủ đầu tư và đảm bảo khả năng chi trả cho người mua nhà có thu nhập thấp . Một số lãnh đạo doanh nghiệp trong ngành tin rằng mức đề xuất 13% là một mức hợp lý, có thể mang lại lợi nhuận thực tế cho các chủ đầu tư sau khi trừ các chi phí hợp lý khác . Cũng có ý kiến cho rằng ngay cả với mức lợi nhuận 10%, các chủ đầu tư thường chỉ đạt được mức lợi nhuận thực tế từ 5% đến 7% .
Cuộc tranh luận xung quanh tỷ suất lợi nhuận làm nổi bật sự căng thẳng giữa các mục tiêu xã hội là cung cấp nhà ở giá cả phải chăng và thực tế kinh tế là khuyến khích đầu tư từ khu vực tư nhân . Việc tìm ra sự cân bằng phù hợp trong tỷ suất lợi nhuận là rất quan trọng để thu hút các chủ đầu tư mà không làm cho nhà ở xã hội trở nên quá đắt đối với những người thụ hưởng mục tiêu. Mức tăng đề xuất lên 13%, mặc dù là một bước đi theo hướng khuyến khích các chủ đầu tư, nhưng có thể vẫn bị một số người coi là không đủ, và tác động thực tế đối với mức độ đầu tư sẽ cần được theo dõi chặt chẽ . Hiệu quả của sự thay đổi chính sách này sẽ phụ thuộc vào cách các chủ đầu tư nhìn nhận nó so với rủi ro và sự phức tạp của các dự án nhà ở xã hội so với các cơ hội đầu tư khác.
8. Hỗ trợ của Chính phủ cho Phát triển Đất đai và Cơ sở hạ tầng: Xây dựng Nền tảng
Một trong những thách thức lớn nhất trong phát triển nhà ở xã hội là khó khăn trong việc tiếp cận quỹ đất sạch và chi phí cao liên quan đến giải phóng mặt bằng và phát triển cơ sở hạ tầng . Trong các dự án phát triển hỗn hợp, việc bàn giao đất cho nhà ở xã hội thường phụ thuộc vào tiến độ chung của dự án, gây ra sự chậm trễ .
Để giải quyết vấn đề này, chính phủ đã đề xuất sử dụng ngân sách nhà nước và các nguồn vốn hợp pháp khác để hỗ trợ giải phóng mặt bằng, bồi thường và xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội cho các dự án nhà ở xã hội . Tỉnh Quảng Ngãi thậm chí còn đề xuất chi trả 100% chi phí giải phóng mặt bằng cho các dự án nhà ở xã hội và cung cấp hỗ trợ tài chính bổ sung cho phát triển cơ sở hạ tầng .
Sự hỗ trợ của chính phủ trong các lĩnh vực này có thể giảm đáng kể chi phí ban đầu cho các chủ đầu tư, làm cho các dự án trở nên khả thi hơn về mặt tài chính . Việc giải quyết các vấn đề liên quan đến thu hồi đất cũng có thể giúp vượt qua một nút thắt lớn trong việc thực hiện dự án . Điều quan trọng là đảm bảo rằng đất được phân bổ nằm ở các vị trí phù hợp, có kết nối tốt với giao thông công cộng và các tiện ích khác .
Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) đã đề xuất tách riêng các quy định cho trường hợp chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất hoặc tự nguyện ứng trước chi phí bồi thường . Họ cũng nhấn mạnh sự cần thiết phải có các quy định rõ ràng về cách tính chi phí mà chủ đầu tư đã ứng trước cho việc giải phóng mặt bằng .
Sự hỗ trợ tài chính và hậu cần trực tiếp từ chính phủ cho phát triển đất đai và cơ sở hạ tầng là rất quan trọng để giảm thiểu rủi ro cho các dự án nhà ở xã hội và làm cho chúng hấp dẫn hơn đối với các chủ đầu tư, đặc biệt là khi tỷ suất lợi nhuận thấp hơn so với các dự án thương mại . Bằng cách gánh chịu một số chi phí và sự phức tạp ban đầu liên quan đến đất đai và cơ sở hạ tầng, chính phủ có thể tạo ra một sân chơi bình đẳng hơn và khuyến khích sự tham gia lớn hơn của khu vực tư nhân. Tuy nhiên, hiệu quả của các cơ chế hỗ trợ này sẽ phụ thuộc vào mức độ tài trợ được phân bổ, hiệu quả của quy trình giải ngân và việc lựa chọn chiến lược các lô đất ở các vị trí đáp ứng nhu cầu của dân số mục tiêu . Đơn giản chỉ cần cung cấp hỗ trợ là chưa đủ; nó cần phải được nhắm mục tiêu, kịp thời và phù hợp với các mục tiêu quy hoạch đô thị rộng hơn để tối đa hóa tác động của nó đối với sự phát triển và khả năng tiếp cận nhà ở xã hội.
9. Học hỏi Kinh nghiệm Quốc tế về Nhà ở Xã hội: Thích ứng với Thành công
Nhiều quốc gia trên thế giới đã triển khai các mô hình phát triển nhà ở xã hội thành công, mang đến những bài học kinh nghiệm quý báu cho Việt Nam. Hàn Quốc đã đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong lĩnh vực nhà ở xã hội và có chính sách thu hồi đất và bồi thường hiệu quả để tạo quỹ đất phát triển . Trung Quốc đẩy mạnh các chính sách hỗ trợ và phát triển nhà ở xã hội . Singapore nổi tiếng với các chính sách tài chính linh hoạt, nhiều ưu đãi và mô hình nhà ở công cộng HDB hiệu quả, với thiết kế tiêu chuẩn giúp tiết kiệm chi phí và sự hợp tác chặt chẽ giữa cơ quan nhà ở và các doanh nghiệp nhà nước để kiểm soát giá vật liệu . Thái Lan ưu tiên phát triển nhà ở xã hội . Canada áp dụng thuật ngữ “Nhà ở xã hội” cho nhà ở được tạo ra và quản lý theo chương trình trợ cấp để cải thiện khả năng chi trả cho người thu nhập thấp . Thụy Điển có mô hình “Hợp tác xã nhà ở” và trợ cấp nhà ở trực tiếp cho các hộ gia đình đủ điều kiện . Pháp có một quỹ nhà ở xã hội lớn được quản lý bởi các tổ chức công và tư, với nhiều loại hình nhà ở xã hội khác nhau và nguồn tài trợ đáng kể từ chính phủ .
Các mô hình quốc tế thành công cho thấy rằng một cách tiếp cận đa diện bao gồm sự can thiệp mạnh mẽ của chính phủ, cơ chế tài trợ chuyên dụng, quy trình hiệu quả và các mô hình nhà ở sáng tạo là chìa khóa để đạt được quy mô cung cấp nhà ở xã hội lớn . Việt Nam có thể rút ra những bài học giá trị từ những kinh nghiệm đa dạng này, điều chỉnh các chiến lược thành công cho bối cảnh và điều kiện kinh tế – xã hội độc đáo của mình. Sự nhấn mạnh vào cả các biện pháp can thiệp phía cung (khuyến khích chủ đầu tư, tinh giản quy trình) và phía cầu (trợ cấp cho người mua) trong các thông lệ quốc tế tốt nhất cho thấy rằng một chiến lược toàn diện giải quyết cả hai khía cạnh là rất quan trọng đối với các chính sách nhà ở xã hội hiệu quả . Chỉ tập trung vào một phía của phương trình có thể không đủ để giải quyết những thách thức phức tạp của nhà ở xã hội. Cần có một cách tiếp cận cân bằng.
Bảng 2: So sánh các Mô hình Nhà ở Xã hội Quốc tế
Quốc gia Đặc điểm Chính của Chính sách Nhà ở Xã hội Yếu tố Thành công Chính Tính phù hợp/Bài học cho Việt Nam
Hàn Quốc Đơn giản hóa thủ tục hành chính, chính sách thu hồi đất và bồi thường hiệu quả Tạo quỹ đất, quy trình hiệu quả Việt Nam có thể xem xét việc đơn giản hóa thủ tục và cải thiện chính sách đất đai
Trung Quốc Chính sách hỗ trợ mạnh mẽ từ chính phủ Cam kết mạnh mẽ của nhà nước Việt Nam cũng cần sự hỗ trợ mạnh mẽ và liên tục từ chính phủ
Singapore Chính sách tài chính linh hoạt, ưu đãi, thiết kế tiêu chuẩn (HDB), kiểm soát giá vật liệu Hiệu quả, tiết kiệm chi phí, hợp tác nhà nước – doanh nghiệp Việt Nam có thể học hỏi về thiết kế tiêu chuẩn và hợp tác để kiểm soát chi phí
Pháp Quỹ nhà ở xã hội lớn, nhiều loại hình nhà ở xã hội, tài trợ đáng kể từ chính phủ Nguồn lực tài chính lớn, đa dạng hóa mô hình Việt Nam có thể hướng tới việc xây dựng quỹ lớn và đa dạng hóa các loại hình nhà ở
Thụy Điển Mô hình Hợp tác xã nhà ở, trợ cấp trực tiếp cho người dân Hỗ trợ cả phía cung và phía cầu Việt Nam có thể nghiên cứu mô hình hợp tác xã và trợ cấp trực tiếp
Xuất sang Trang tính
10. Phân tích Học thuật về Chính sách Nhà ở Xã hội của Việt Nam
Nghiên cứu học thuật cung cấp một cái nhìn sâu sắc về thực tế triển khai các chính sách nhà ở xã hội ở Việt Nam. Nhiều nghiên cứu chỉ ra rằng tình trạng quá nhiều quy định đang cản trở tiến độ của nhà ở xã hội . Mặc dù có nhiều chính sách khuyến khích, nhưng vẫn thiếu các chiến lược thực hiện hiệu quả . Vẫn tồn tại khoảng cách giữa chính sách và thực tế, đặc biệt trong việc phân bổ đất đai và tài trợ . Các nghiên cứu cũng cho thấy giá nhà ở xã hội hiện tại vẫn còn quá cao đối với nhiều người có thu nhập thấp, mặc dù đã có những nỗ lực của chính phủ . Tình trạng đầu cơ nhà ở xã hội bởi những người giàu có do các kẽ hở trong quy định cũng là một vấn đề đáng lo ngại . Một số nghiên cứu đã phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến sự hài lòng của cư dân trong các khu nhà ở xã hội, bao gồm chất lượng nhà ở, cơ sở hạ tầng và sự gắn kết cộng đồng .
Các phân tích học thuật đã chỉ ra những thiếu sót và mâu thuẫn trong các chính sách hiện hành. Có sự mâu thuẫn giữa việc cung cấp nhiều ưu đãi để thu hút nhà đầu tư và việc giới hạn lợi nhuận của họ . Việc bắt buộc các nhà đầu tư phải xây dựng nhà ở xã hội khi đầu tư vào các dự án nhà ở thương mại và khu đô thị mới không hiệu quả khi lợi ích kinh tế của nhà đầu tư bị ảnh hưởng . Người có thu nhập thấp cũng gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận các nguồn tín dụng ưu đãi theo quy định của pháp luật .
Từ các phân tích này, các nhà nghiên cứu đã đưa ra nhiều khuyến nghị chính sách. Cần sửa đổi và bổ sung các luật liên quan để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội và giải quyết hiệu quả nhu cầu nhà ở của người có thu nhập thấp . Cần có sự phối hợp tốt hơn giữa các cấp chính quyền và giải quyết những bất cập trong chính sách đất đai . Cũng cần điều chỉnh cung và cầu thông qua việc dỡ bỏ các quy định và phát triển thể chế thị trường đất đai và nhà ở .
Nghiên cứu học thuật cung cấp một lăng kính phê bình về thực tế triển khai các chính sách nhà ở xã hội, thường tiết lộ sự khác biệt giữa ý định chính sách và kết quả thực tế, đồng thời làm nổi bật các hậu quả không mong muốn hoặc sự thất bại trong thực hiện . Những hiểu biết này rất có giá trị để các nhà hoạch định chính sách hiểu được những hạn chế thực tế và tác động không mong muốn của các chính sách hiện hành và để đưa ra những điều chỉnh cần thiết. Các chủ đề lặp đi lặp lại trong các phân tích học thuật, chẳng hạn như thách thức về khả năng chi trả, khoảng trống thực hiện và mâu thuẫn trong quy định, cho thấy rằng mặc dù chính phủ đã thể hiện cam kết đối với nhà ở xã hội, nhưng khung chính sách và việc thực hiện nó cần được cải thiện đáng kể để đạt được tác động mong muốn . Giải quyết những vấn đề cơ bản này dựa trên nghiên cứu có bằng chứng là rất quan trọng để tạo ra các chính sách nhà ở xã hội hiệu quả và công bằng hơn.
11. Động lực Thị trường Nhà ở Xã hội và Khả năng Chi trả: Thu hẹp Khoảng cách
Vẫn tồn tại sự mất cân bằng đáng kể giữa cung và cầu nhà ở xã hội, đặc biệt là ở các khu đô thị và khu công nghiệp . Trong khi có tình trạng dư thừa nguồn cung bất động sản cao cấp, thì lại thiếu hụt nghiêm trọng nhà ở giá cả phải chăng . Tỷ lệ giá nhà trên thu nhập ở Việt Nam đang ở mức cao, khiến việc sở hữu nhà ngày càng khó khăn đối với người dân có thu nhập trung bình . Đáng lo ngại là giá nhà ở xã hội, ngay cả khi có trợ cấp của chính phủ, thường vượt quá khả năng chi trả của nhiều công nhân có thu nhập thấp . Phân tích về khả năng chi trả cho thấy chỉ có nhóm 20% người có thu nhập cao nhất mới có khả năng mua nhà thương mại, điều này nhấn mạnh nhu cầu cấp thiết về nhà ở xã hội thực sự giá cả phải chăng .
Tuy nhiên, các chuyên gia dự đoán nguồn cung nhà ở xã hội sẽ tăng đáng kể trong những năm tới nhờ các chính sách và đầu tư mới . Sự gia tăng này có khả năng làm hạ nhiệt thị trường bất động sản nói chung, đặc biệt là phân khúc căn hộ chung cư . Hiện tại, phân khúc căn hộ tầm trung và giá rẻ đang ngày càng khan hiếm ở các thành phố lớn . Các chính sách khuyến khích và hỗ trợ của chính phủ đóng vai trò quan trọng trong việc khuyến khích các nhà phát triển đầu tư vào phân khúc nhà ở xã hội . Các gói tín dụng ưu đãi cũng được kỳ vọng sẽ thúc đẩy tăng trưởng trong thị trường nhà ở xã hội .
Sự mất cân bằng rõ rệt giữa cung nhà ở giá cả phải chăng và cầu từ những người có thu nhập thấp và trung bình cho thấy một sự thất bại cơ bản của thị trường, đòi hỏi sự can thiệp mạnh mẽ của chính phủ và các điều chỉnh chính sách để đảm bảo khả năng tiếp cận nhà ở công bằng . Bản thân thị trường không giải quyết đầy đủ nhu cầu nhà ở của một bộ phận đáng kể dân số, làm nổi bật vai trò quan trọng của các chính sách nhà ở xã hội. Mặc dù sự gia tăng nguồn cung nhà ở xã hội dự kiến là một dấu hiệu tích cực, nhưng tác động thực tế của nó đến khả năng chi trả sẽ phụ thuộc vào giá của các căn hộ này và sự sẵn có của hỗ trợ tài chính cho người mua đủ điều kiện . Tăng nguồn cung chỉ là một phần của giải pháp; đảm bảo rằng nguồn cung này thực sự giá cả phải chăng đối với những người thụ hưởng mục tiêu cũng quan trọng không kém.
12. Kết luận và Khuyến nghị: Vạch ra Con đường Phát triển Nhà ở Xã hội tại Việt Nam
Tóm lại, Việt Nam đã có những bước tiến đáng kể trong việc phát triển nhà ở xã hội, nhưng vẫn còn nhiều thách thức cần vượt qua để đạt được mục tiêu cung cấp nhà ở giá cả phải chăng cho tất cả mọi người. Các đề xuất cải cách chính sách gần đây của Bộ Xây dựng cho thấy sự quyết tâm của chính phủ trong việc giải quyết những vấn đề này. Tuy nhiên, để các chính sách này phát huy hiệu quả, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cấp chính quyền, sự tham gia tích cực của các doanh nghiệp, sự hỗ trợ từ các tổ chức tài chính và sự giám sát của cộng đồng.
Viện Hỗ Trợ Pháp Luật và Kinh Tế
