Đất cho nhà đầu tư thuê thực hiện dự án có phải chuyển mục đích sử dụng? – Góc nhìn pháp lý từ quy định mới của Luật Đất đai và Nghị định hướng dẫn

Trong quá trình triển khai các dự án năng lượng tái tạo (điện gió, điện rác, điện mặt trời…), nhiều địa phương đang gặp vướng mắc về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất của dân và cho nhà đầu tư thuê lại để thực hiện dự án.

Một trường hợp điển hình được ông Lục Văn Bình (Lạng Sơn) nêu ra: Dự án đầu tư nhà máy điện gió, điện rác thuộc diện Nhà nước thu hồi đất theo Điều 79 Luật Đất đai 2024, sau đó giao hoặc cho thuê đất cho nhà đầu tư. Vấn đề đặt ra là: liệu có phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo Điều 121 và 124 của Luật Đất đai hay không?

Phân tích pháp lý: Khi nào phải chuyển mục đích sử dụng đất?

Theo khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024, chuyển mục đích sử dụng đất là việc thay đổi từ loại đất này sang loại đất khác, ví dụ từ đất trồng cây lâu năm sang đất phi nông nghiệp, hoặc từ đất phi nông nghiệp này sang loại phi nông nghiệp khác.

Tuy nhiên, pháp luật phân biệt rõ hai tình huống:

(1) Nhà nước thu hồi đất rồi giao/cho thuê để thực hiện dự án đầu tư:
Việc xác lập loại đất thực hiện dự án được ghi trực tiếp trong quyết định thu hồi và quyết định cho thuê đất. Khi đó, loại đất sử dụng mới (như “đất công trình năng lượng”) được xác định ngay từ đầu.
Không cần thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.
(2) Người sử dụng đất tự nguyện xin chuyển mục đích để thực hiện dự án (không qua thu hồi):
Khi đó, phải lập hồ sơ, được chấp thuận, và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định tại Điều 124 Luật Đất đai 2024.
Phải làm thủ tục chuyển mục đích.

Như vậy, các dự án đầu tư có sử dụng đất được Nhà nước thu hồi theo Điều 79 để cho thuê hoặc giao lại cho nhà đầu tư không thuộc diện phải chuyển mục đích sử dụng đất, vì quyết định hành chính của Nhà nước đã xác định sẵn loại đất trong hồ sơ pháp lý.

Liên hệ thực tiễn: Dự án năng lượng (điện gió, điện rác)

Các dự án điện gió, điện rác thuộc nhóm công trình năng lượng, được Nhà nước xác định là loại đất công trình năng lượng theo quy định tại Phụ lục phân loại đất (ban hành kèm Luật Đất đai 2024).

Khi địa phương thu hồi đất (có thể là đất trồng cây lâu năm, đất ở, đất nông nghiệp…) để phục vụ dự án năng lượng, quyết định thu hồi và quyết định cho thuê đất sẽ thể hiện rõ:

“Mục đích sử dụng: Đất công trình năng lượng – Nhà máy điện gió/điện rác”.

Do đó, không phát sinh nghĩa vụ chuyển mục đích sử dụng đất, cũng không phải nộp tiền sử dụng đất như các trường hợp tự chuyển mục đích khác.

Về điều kiện quy hoạch khi tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư

Một điểm đáng chú ý khác mà ông Bình nêu: Dự án điện gió, điện rác có phải lập quy hoạch chi tiết 1/2000 trước khi đấu thầu hay không?

Theo quy định tại khoản 4 Điều 126 Luật Đất đai 2024 và được hướng dẫn mới nhất tại Nghị định 226/2025/NĐ-CP (sửa đổi Nghị định 102/2024/NĐ-CP), Chính phủ đã làm rõ giới hạn áp dụng của yêu cầu này:

“Quy định về điều kiện có quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 chỉ áp dụng đối với dự án khu đô thị, khu dân cư nông thôn được giao đất hoặc cho thuê đất thu tiền một lần.”

Điều này có nghĩa là:
Các dự án năng lượng (điện gió, điện rác) không bắt buộc phải có quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch phân khu 1/2000 trước khi đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Thay vào đó, việc bố trí mặt bằng, đấu nối hạ tầng và ranh giới khu đất được xác định theo quy hoạch năng lượng quốc gia và quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, đảm bảo đồng bộ về kỹ thuật và an ninh năng lượng.

Bình luận và khuyến nghị

Từ các phân tích trên, có thể khẳng định rằng:

Không phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất khi đất được Nhà nước thu hồi để cho nhà đầu tư thuê thực hiện dự án năng lượng.
Không bắt buộc lập quy hoạch chi tiết 1/2000 đối với dự án điện gió, điện rác trước khi tổ chức đấu thầu.
Các cơ quan địa phương cần chú trọng xác định chính xác loại đất trong quyết định thu hồi và cho thuê đất, để tránh nhầm lẫn với thủ tục chuyển mục đích.
Khi tổ chức đấu thầu, cần căn cứ quy định tại Điều 126 Luật Đất đai 2024 và Nghị định 226/2025/NĐ-CP, tránh yêu cầu quy hoạch không phù hợp làm kéo dài tiến độ đầu tư.

Chính sách pháp luật đất đai mới đã rút gọn và hợp lý hóa thủ tục hành chính cho các dự án đầu tư công trình năng lượng.
Cách tiếp cận “xác định mục đích sử dụng ngay trong quyết định thu hồi đất” là hướng đi đúng, bảo đảm thống nhất quản lý nhà nước về đất đai, đồng thời thúc đẩy chuyển đổi năng lượng xanh và phát triển hạ tầng bền vững.

Tài liệu viện dẫn: