Bắt đầu từ ngày 01/01/2026, việc xác định giá trị bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sẽ có sự thay đổi căn bản theo Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Trong đó, nổi bật là việc chuyển đổi cơ chế ban hành bảng giá đất từ chu kỳ 5 năm sang cơ chế xây dựng và cập nhật hằng năm, tiệm cận hơn với giá trị thị trường thực tế của bất động sản.
Sự thay đổi này không chỉ tác động trực tiếp đến quyền lợi của người bị thu hồi đất mà còn ảnh hưởng đến quá trình giải phóng mặt bằng, tiến độ triển khai các dự án đầu tư công và phát triển hạ tầng tại địa phương.
I. Cơ sở pháp lý mới về bồi thường đất đai từ năm 2026
Theo quy định tại Luật Đất đai năm 2024 (có hiệu lực từ 01/01/2025) và Nghị định 71/2024/NĐ-CP, từ năm 2026, việc xác định giá đất để bồi thường sẽ được điều chỉnh theo các nguyên tắc sau:
-
Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh xây dựng và được Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua hằng năm (thay vì 5 năm/lần như Luật Đất đai 2013).
-
Giá đất sẽ được xây dựng theo từng khu vực, vị trí, mục đích sử dụng đất cụ thể, phản ánh biến động giá trên thị trường.
-
Khi Nhà nước thu hồi đất, giá bồi thường sẽ không chỉ dựa vào bảng giá đất, mà còn phải áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh trong những trường hợp đặc biệt.
II. Công thức tính giá đất bồi thường mới
Căn cứ Điều 9 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, giá đất cụ thể dùng để bồi thường sẽ được tính như sau:
🔸 Giá đất cụ thể (VNĐ/m²) = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất
Trong đó:
-
Bảng giá đất là mức giá đất Nhà nước quy định hằng năm cho từng loại đất, từng khu vực.
-
Hệ số điều chỉnh là con số do UBND cấp tỉnh quyết định, dùng để điều chỉnh bảng giá đất trong các trường hợp:
-
Có nhiều thửa đất liền kề nhau được thu hồi cùng lúc
-
Mục đích sử dụng giống nhau
-
Không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh hoặc thặng dư trong định giá
-
Việc áp dụng hệ số này nhằm đưa giá bồi thường sát hơn với giá đất giao dịch trên thị trường, tránh thiệt thòi cho người dân và giảm tranh chấp khiếu kiện kéo dài.
III. Mức đền bù có thể thay đổi thế nào?
Với cơ chế mới, việc tăng hoặc giảm giá đền bù đất sẽ tùy thuộc vào:
-
Vị trí địa lý của thửa đất bị thu hồi: khu vực trung tâm, mặt tiền, có hạ tầng kết nối tốt sẽ có hệ số điều chỉnh cao hơn.
-
Thị trường bất động sản tại thời điểm thu hồi: nếu giá đất khu vực có xu hướng tăng, hệ số điều chỉnh cũng sẽ được nâng lên tương ứng.
-
Quy mô và mục đích dự án thu hồi đất: những dự án trọng điểm, quy hoạch công cộng thường áp dụng hệ số điều chỉnh cao hơn nhằm tạo sự đồng thuận từ người dân.
Thực tế, nhiều địa phương đã có động thái đi trước khi áp dụng mức đền bù linh hoạt, ví dụ như tại Hà Nội, thành phố đã thống nhất phương án đền bù cao nhất cho người dân nằm trong phạm vi cải tạo khu vực phía Đông Hồ Hoàn Kiếm – một khu vực có giá trị đất cao nhất cả nước.
IV. Những trường hợp không áp dụng công thức hệ số
Cần lưu ý rằng, trong một số trường hợp, giá đất bồi thường sẽ được xác định trực tiếp tại thời điểm phê duyệt dự án, không áp dụng công thức nhân hệ số, cụ thể như:
-
Cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê: Giá đất tính tiền thuê sẽ là giá cụ thể do UBND quyết định tại thời điểm duyệt hồ sơ thuê.
-
Dự án đặc thù có điều chỉnh theo nghị định riêng của Chính phủ hoặc quyết định của Thủ tướng.
V. Lợi ích và rủi ro đối với người dân
Lợi ích:
-
Giá đền bù gần với thực tế thị trường, hạn chế tình trạng người dân bị thu hồi đất nhưng nhận bồi thường thấp hơn nhiều lần so với giá giao dịch.
-
Quy trình ban hành bảng giá đất hàng năm giúp phản ánh đúng biến động giá cả, đặc biệt trong giai đoạn bất động sản có nhiều thay đổi.
-
Người dân có cơ sở khiếu nại hợp lý hơn nếu không đồng ý với phương án đền bù.
Rủi ro cần lưu ý:
-
Nếu không công khai, minh bạch trong việc xây dựng hệ số điều chỉnh, dễ dẫn đến khiếu kiện, so bì giữa các hộ dân trong cùng khu vực.
-
Việc ban hành bảng giá hàng năm có thể khiến người dân khó nắm bắt nếu không được truyền thông rõ ràng.
Việc thay đổi cơ chế đền bù đất từ năm 2026 theo hướng minh bạch và bám sát giá thị trường là một bước tiến lớn của Luật Đất đai 2024, hướng đến việc đảm bảo công bằng giữa Nhà nước – nhà đầu tư – người dân trong quá trình thu hồi đất.
Khuyến nghị dành cho người dân:
-
Theo dõi bảng giá đất hàng năm tại địa phương.
-
Tìm hiểu kỹ hệ số điều chỉnh giá đất khi bị thu hồi đất.
-
Tham khảo ý kiến pháp lý khi nhận thông báo thu hồi đất hoặc không đồng thuận mức đền bù.
Liên hệ Viện Hỗ trợ Pháp luật và Kinh tế để được tư vấn cụ thể về quyền lợi, định giá đất, quy trình bồi thường – hỗ trợ pháp lý trọn gói trong quá trình giải phóng mặt bằng và tái định cư.
