Một trong những vướng mắc phổ biến hiện nay của người sử dụng đất nông nghiệp là câu hỏi: Khi đất đã hết thời hạn sử dụng ghi trên Giấy chứng nhận, có cần phải xác nhận lại thời hạn mới trước khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho hay không? Câu hỏi này đặc biệt đặt ra trong bối cảnh Luật Đất đai năm 2024 sắp có hiệu lực và mang lại nhiều thay đổi về cơ chế sử dụng đất dài hạn, đặc biệt là đối với người trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
Hai luồng quan điểm từ thực tiễn áp dụng
Thực tế cho thấy, đang tồn tại hai cách hiểu khác nhau trong việc áp dụng quy định liên quan đến thời hạn sử dụng đất và quyền của người sử dụng đất sau khi thời hạn này hết:
-
Quan điểm 1 cho rằng: Đối với cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất đúng mục đích, khi hết thời hạn sử dụng ghi trên Giấy chứng nhận, thì được tiếp tục sử dụng đất theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 172 Luật Đất đai 2024, với thời hạn mới là 50 năm. Trường hợp này không cần làm thủ tục gia hạn, và quyền sử dụng đất vẫn được xác định là “trong thời hạn” để có thể chuyển nhượng, tặng cho theo Điều 45 của Luật.
-
Quan điểm 2 lại cho rằng: Dù được tiếp tục sử dụng đất không phải làm thủ tục gia hạn, nhưng vẫn cần xác nhận lại thời hạn sử dụng đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) nếu muốn thực hiện các quyền như chuyển nhượng, tặng cho. Việc này nhằm đảm bảo tính rõ ràng, minh bạch về thời hạn và tránh tranh chấp phát sinh trong giao dịch.
Chính sự khác biệt trong cách hiểu này khiến nhiều địa phương lúng túng trong hướng xử lý hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất.
Bộ Nông nghiệp và Môi trường chính thức lên tiếng
Trước vướng mắc nêu trên, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã có văn bản trả lời rõ ràng, trích dẫn các quy định pháp lý cụ thể tại Luật Đất đai năm 2024. Cụ thể:
Tại điểm a khoản 1 Điều 172, Luật quy định:
“Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng trong hạn mức quy định tại Điều 176 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn sử dụng đất, thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại điểm này mà không phải làm thủ tục gia hạn.”
Như vậy, nếu người sử dụng đất thuộc diện này và đang sử dụng đúng mục đích thì khi hết hạn, vẫn được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn mới 50 năm mà không cần làm thủ tục gì thêm, kể cả khi muốn chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn… Điều này đồng nghĩa với việc không bắt buộc phải cập nhật lại thời hạn mới trên Giấy chứng nhận để thực hiện các quyền.
Đồng thời, theo khoản 1 Điều 174 Luật Đất đai năm 2024:
“Trường hợp nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp trong hạn mức giao đất của cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp mà hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Điều 172 của Luật này mà không phải làm thủ tục gia hạn.”
Tuy nhiên, trong trường hợp người nhận chuyển nhượng không phải là cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, việc gia hạn thời hạn sử dụng đất phải thực hiện theo khoản 3 Điều 172 và Điều 64 của Nghị định số 102/2024/NĐ-CP.
Trường hợp có nhu cầu xác nhận lại thời hạn
Dù không bắt buộc phải xác nhận lại thời hạn sử dụng đất, nhưng người sử dụng đất vẫn có thể thực hiện thủ tục xác nhận lại nếu có nhu cầu để cập nhật Giấy chứng nhận cho rõ ràng và thuận tiện hơn trong giao dịch. Trường hợp này, người dân có thể nộp hồ sơ theo hướng dẫn tại Điều 65 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP của Chính phủ.
Khuyến nghị đối với người sử dụng đất
Từ những quy định trên, có thể rút ra các khuyến nghị sau:
-
Không bắt buộc phải xác nhận lại thời hạn sử dụng đất nếu bạn là cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, đang sử dụng đất đúng mục đích và muốn thực hiện các quyền như chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn.
-
Nếu người nhận chuyển nhượng không thuộc diện trực tiếp sản xuất nông nghiệp, cần kiểm tra kỹ quy định về điều kiện gia hạn và phải thực hiện thủ tục tại cơ quan có thẩm quyền trước khi chuyển nhượng.
-
Trong mọi trường hợp có tranh chấp hoặc nghi ngờ về tình trạng pháp lý của đất, người dân nên liên hệ Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất để được hướng dẫn và xử lý kịp thời.
Nguồn dẫn:
-
Luật Đất đai số 31/2024/QH15, có hiệu lực từ 1/1/2025.
-
Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 5/6/2024 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
-
Trả lời chính thức của Bộ Nông nghiệp và Môi trường trên Cổng Thông tin điện tử Chính phủ – Chinhphu.vn, ngày 27/6/2025.
