Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 75/2025/NĐ-CP quy định chi tiết việc thực hiện thí điểm các dự án nhà ở thương mại thông qua hình thức thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất. Đây là văn bản hướng dẫn thi hành Nghị quyết số 171/2024/QH15 của Quốc hội được thông qua vào cuối năm ngoái.
Đối tượng áp dụng
Nghị định này áp dụng cho ba nhóm đối tượng chính:
- Các cơ quan nhà nước
- Tổ chức kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản
- Người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai
Quy trình lập Danh mục khu đất thực hiện dự án thí điểm
Theo quy định mới, quy trình thực hiện dự án thí điểm bắt đầu từ việc cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh thông báo về việc đăng ký nhu cầu thực hiện dự án. Các tổ chức có nhu cầu sẽ nộp hồ sơ đăng ký, bao gồm:
- Bản đăng ký theo mẫu
- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (nếu có)
- Trích lục bản đồ hoặc sơ đồ vị trí khu đất đề xuất
Việc nộp hồ sơ có thể được thực hiện theo ba phương thức: nộp trực tiếp tại Bộ phận Một cửa, nộp qua dịch vụ bưu chính công ích, hoặc nộp trực tuyến trên Cổng dịch vụ công.
Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan quản lý đất đai có 15 ngày để rà soát, đánh giá các khu đất được đề xuất và lập Danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án trình lên UBND cấp tỉnh. UBND cấp tỉnh sẽ trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua nghị quyết ban hành Danh mục này.
Thủ tục đầu tư và xây dựng
Sau khi hoàn thành việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất và đảm bảo điều kiện thực hiện dự án, tổ chức kinh doanh bất động sản phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với việc chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư.
Các dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư trước thời điểm Nghị quyết 171/2024/QH15 có hiệu lực sẽ không phải thực hiện lại các thủ tục hoặc cấp lại các văn bản đã có, nếu các văn bản này vẫn còn hiệu lực.
Thủ tục đất đai
Nghị định cũng quy định rõ các thủ tục đất đai cần thực hiện sau khi dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, bao gồm:
- Trường hợp quyền sử dụng đất thuộc về tổ chức kinh doanh BĐS được chấp thuận: chỉ cần thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất
- Trường hợp tổ chức đang sử dụng đất có hợp đồng góp vốn, liên doanh để thành lập doanh nghiệp dự án mà không chuyển quyền sử dụng đất: phải trả lại đất cho Nhà nước để Nhà nước thu hồi và giao lại cho doanh nghiệp mới
- Trường hợp dự án trên diện tích của cơ sở sản xuất phải di dời do ô nhiễm môi trường hoặc theo quy hoạch: tổ chức phải di dời sẽ trả lại đất cho Nhà nước để giao hoặc cho thuê đất cho tổ chức kinh doanh BĐS thực hiện dự án
Việc xác định giá đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai sẽ tuân theo quy định hiện hành của pháp luật về đất đai, thuế, phí và lệ phí.
Hiệu lực thi hành
Nghị định 75/2025/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 01/4/2025 và sẽ áp dụng trong thời hạn 5 năm, đến hết ngày 31/3/2030.
