Luật Đất đai 2024, có hiệu lực một phần từ 01/04/2024 với các điều khoản quan trọng như Điều 190 và 248, thay thế Luật Đất đai 2013, sẽ hết hiệu lực vào 01/01/2025

Bối cảnh pháp lý và cơ sở pháp lý

Một số quy định, như Điều 60(9), sẽ có hiệu lực sau khi Nghị quyết 61/2022/QH15 (Nghị quyết 61/2022/QH15) hết hiệu lực, liên quan đến quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2021-2030. Điều này nhấn mạnh tầm quan trọng của việc tuân thủ quy hoạch cấp huyện, được phê duyệt và công bố, trong các dự án đầu tư.

Các loại dự án áp dụng đấu thầu

Theo Điều 126(1) của Luật Đất đai 2024, nhà nước phân bổ đất với phí hoặc cho thuê qua đấu thầu cho hai nhóm dự án chính:

• • Nhóm 1: Các dự án thuộc Điều 79(27), bao gồm:
    • • Phát triển khu đô thị hỗn hợp với hạ tầng đồng bộ.
    • • Dự án nhà ở theo luật xây dựng.
    • • Khu dân cư nông thôn, được Hội đồng Nhân dân cấp tỉnh quyết định.
    • • Ví dụ cụ thể từ nghiên cứu cho thấy đây là các dự án lớn, như khu đô thị hỗn hợp hoặc khu dân cư nông thôn, cần sự phê duyệt từ cấp tỉnh.

• • Nhóm 2: Các dự án đầu tư khác cần thu hồi đất theo Điều 79 nhưng không thuộc nhóm trên (không thuộc Điều 126(1)(a)), phải đấu thầu theo luật ngành cụ thể. Điều 79 mở rộng các trường hợp thu hồi đất, bao gồm 31 trường hợp phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia và công cộng, như sân bay, cảng biển, đường cao tốc, theo các nguồn nghiên cứu bổ sung.

Điều kiện cụ thể cho đấu thầu

Các điều kiện chi tiết cho quá trình đấu thầu được quy định tại Điều 126(3,4), như sau:

Luật Đấu thầu 2023, có hiệu lực từ đầu năm 2024, thay thế luật trước đó và bao gồm 96 điều khoản, quy định về quản lý hoạt động đấu thầu, trách nhiệm của các bên, và lựa chọn nhà thầu hoặc nhà đầu tư. Các điều kiện cụ thể cho nhà đầu tư thường bao gồm năng lực tài chính, kinh nghiệm thực hiện dự án tương tự, và tư cách pháp nhân, được nêu trong tài liệu đấu thầu.

Điểm thú vị: Lựa chọn thay thế qua thỏa thuận

Một khía cạnh đáng chú ý là Luật Đất đai 2024 cũng cho phép sử dụng đất qua thỏa thuận quyền sử dụng đất theo Điều 127, đặc biệt với các dự án không cần thu hồi đất nhà nước theo Điều 79, như nhà ở thương mại chỉ trên đất ở, không sử dụng ngân sách nhà nước, và nhà đầu tư chọn thỏa thuận thay vì thu hồi. Điều này mang lại sự linh hoạt, với các điều kiện như:

• • Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện.

• • Nhà đầu tư phải đáp ứng Điều 122 của Luật Đất đai 2024.

• • Cần có sự phê duyệt bằng văn bản từ Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh.

• • Khuyến khích các hộ gia đình, cá nhân không có giấy chứng nhận nhưng đủ điều kiện có thể chuyển nhượng, cho thuê, hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất cho dự án.

• • Các dự án đang thực hiện nhưng hết thời hạn sử dụng đất có thể tiếp tục mà không cần gia hạn nếu chưa hoàn thành thủ tục.

Ngày hiệu lực và các quy định liên quan

• • Các điều khoản quan trọng như Điều 190 và 248 của Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 01/04/2024.

• • Luật Đất đai 2013 sẽ hết hiệu lực từ 01/01/2025.

• • Quy hoạch sử dụng đất tuân theo Nghị quyết 61/2022/QH15 (Nghị quyết 61/2022/QH15), có liên quan đến việc áp dụng Điều 60(9) sau khi nghị quyết này hết hiệu lực.

Kết luận

Các điều kiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư cho dự án sử dụng đất tại Việt Nam được thiết kế để đảm bảo tính minh bạch, công bằng, và hiệu quả, tập trung vào các dự án chiến lược cần thu hồi đất nhà nước. Sự linh hoạt qua thỏa thuận quyền sử dụng đất theo Điều 127 cung cấp lựa chọn thay thế, đặc biệt cho nhà ở thương mại, tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư. Người đọc nên tham khảo thêm các tài liệu pháp lý liên quan để hiểu rõ hơn, đặc biệt là Luật Đấu thầu 2023 và các nghị định hướng dẫn như Nghị định 115/2024/ND-CP, tập trung vào lĩnh vực năng lượng.

Bảng tóm tắt các điều kiện đấu thầu

Các nguồn tham khảo bổ sung

Nghiên cứu cho thấy các nghị định như Nghị định 115/2024/ND-CP, có hiệu lực từ 16/09/2024, chi tiết hóa quy trình đấu thầu, đặc biệt trong lĩnh vực năng lượng, với các yêu cầu minh bạch và cạnh tranh, phù hợp với khung pháp lý rộng hơn như Luật Điện lực. Tuy nhiên, các điều kiện cụ thể cho nhà đầu tư, như năng lực tài chính và kinh nghiệm, thường được nêu trong tài liệu đấu thầu, không được bài viết gốc chi tiết hóa.

Viện hỗ trợ pháp luật và kinh tế