Điều 160 Luật Nhà ở 2023 quy định có 5 trường hợp giao dịch về nhà ở sau đây không bắt buộc phải có giấy chứng nhận sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) là giấy tờ pháp lý quan trọng khi giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, ít người biết một số trường hợp giao dịch liên quan nhà ở không cần phải có loại giấy tờ này.
Khoản 2 Điều 160 Luật Nhà ở 2023 quy định có 5 trường hợp giao dịch về nhà ở sau đây không bắt buộc phải có giấy chứng nhận.
Thứ nhất là mua bán, thuê mua, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; bán nhà ở trong trường hợp giải thể, phá sản.
Thứ hai là tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết.
Thứ ba là mua bán, thuê mua nhà ở có sẵn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây: nhà ở thuộc tài sản công; nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc tài sản công.
Thứ tư là cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở.
Thứ năm là nhận thừa kế nhà ở.
Giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch được thực hiện theo quy định của Chính phủ.
Tiếp theo, Điều 161 Luật Nhà ở 2023 quy định về điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở chia làm 2 đối tượng.
Đối với bên bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự.
Đối với bên mua, thuê mua, thuê nhà ở, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế, nhận thế chấp, nhận góp vốn, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở là cá nhân phải đáp ứng 2 điều kiện theo quy định của pháp luật về dân sự.
Nếu là cá nhân trong nước thì không bắt buộc phải có đăng ký cư trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở 2023 và không bắt buộc phải có đăng ký cư trú tại nơi có nhà ở được giao dịch. Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn phải tuân thủ quy định của Luật Đất đai.
Sau khi các bên đã đủ điều kiện giao dịch, Khoản 2 Điều 165 Luật Nhà ở 2023 quy định rõ các nội dung về giao dịch cần phải có.
Thứ nhất là giấy tờ cần ghi rõ thời hạn bên mua được sở hữu nhà ở; quyền và nghĩa vụ của bên mua trong thời hạn sở hữu nhà ở; trách nhiệm đăng ký và làm thủ tục cấp giấy chứng nhận cho bên mua.
Trường hợp các bên có thỏa thuận về việc bên mua được quyền bán, tặng cho, để thừa kế, góp vốn bằng nhà ở trong thời hạn sở hữu nhà ở thì bên mua lại, bên được tặng cho, bên được thừa kế, bên nhận góp vốn chỉ được sở hữu nhà ở trong thời hạn được ghi trong giấy chứng nhận cấp cho bên bán, bên tặng cho, bên để thừa kế, bên góp vốn.
Thứ hai là việc bàn giao lại nhà ở và người nhận bàn giao lại nhà ở sau khi hết thời hạn sở hữu.
Thứ ba là việc xử lý giấy chứng nhận khi hết thời hạn sở hữu và trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở.
Thứ tư là các thỏa thuận khác.
Trường hợp giao dịch mua bán nhà ở có thỏa thuận về thời hạn sở hữu thì cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận phải ghi rõ thời hạn sở hữu nhà ở trong sổ đỏ.
